FIIs — fundos imobiliários (P/VP e Dividend Yield)

Esta é a segunda vertical do Dados B3. FII não é companhia aberta: não tem DFP, não tem ROIC, não tem o plano de contas da CVM que o resto do banco usa. Tem um regime de informação próprio — o informe mensal — e por isso um pipeline e invariantes próprios. As regras da casa não mudam: metodologia antes do número, ponto-no-tempo sem vazamento de informação futura, e flag em vez de estimativa.

Fontes (todas primárias e públicas)

• Informe mensal de FII (CVM, Instrução 472) — dados.cvm.gov.br/dados/FII/DOC/INF_MENSAL. Estruturado, grátis, um zip por ano desde 2016. Traz, por fundo e mês de competência: patrimônio líquido, número de cotas, valor patrimonial da cota, número de cotistas, segmento de atuação, ISIN e — o que ancora o ponto-no-tempo — a data de entrega (quando o informe ficou público).
• COTAHIST (B3) — o mesmo arquivo fim-de-dia das ações. O layout traz o código de negociação e o ISIN da cota; é o ISIN que liga o ticker ao fundo.
• Rendimentos distribuídos (B3, GetListedSupplementFunds) — único dado fora da CVM, usado só para o dividend yield. Best-effort: se a B3 estiver fora, o DY fica como estava; o resto do build não para.

Ticker ↔ fundo: pelo ISIN, nunca pelo nome

O informe identifica o fundo por CNPJ e ISIN, não por ticker. O COTAHIST traz ticker e ISIN juntos. Cruzamos os dois pelo ISIN: um FII, para o banco, é um fundo do informe cujo ISIN aparece negociado no COTAHIST. Isso resolve o ticker sem lista à mão e, de brinde, separa FII de UNIT de empresa (KLBN11, TAEE11, SANB11 terminam em 11 mas têm ISIN de empresa, ausente do informe de FII).

P/VP — ponto no tempo

O P/VP é a métrica número um do FII: preço da cota dividido pelo valor patrimonial da cota.

P/VP = preço da cota ÷ valor patrimonial da cota (VP/cota)

• O VP/cota vem pronto do informe (campo Valor_Patrimonial_Cotas).
• O preço é o do primeiro pregão a partir da data de entrega do informe — nunca o preço do fim do mês de competência. O balanço de janeiro só é público quando o informe é entregue (em geral em fevereiro); casar o preço de 31/01 com ele seria dar ao P/VP uma informação que o mercado ainda não tinha. É o mesmo no-look-ahead do bloco de ações.

O invariante que valida o VP/cota

O VP/cota reportado tem de ser igual a PL ÷ número de cotas do mesmo informe. Essa é a segunda fonte interna que confere o número. Quando não fecha (dentro de 1%), o dado de origem está sujo — erro de escala ou de casa decimal no número de cotas ou no VP/cota, que acontece em fundos pequenos e recém-listados. Nesses casos o P/VP publicado carrega a flag vp_cota_diverge_pl_cotas: mantemos o número oficial da CVM, mas dizemos que ele não fecha com a própria contabilidade do informe. Nenhuma divergência passa calada.

Dividend Yield — 12 meses, corrente

DY 12m = soma dos rendimentos por cota nos últimos 12 meses ÷ preço da cota

• Somamos só RENDIMENTO (o provento mensal, isento de IR para pessoa física). Amortização de cota é devolução de capital, não yield, e fica de fora.
• A fonte é a B3 (rendimentos efetivamente distribuídos), não o informe. Por que não o informe? O informe tem um campo Percentual_Dividend_Yield_Mes, mas na fonte ele é inconsistente — mediana zero, casos negativos e acima de 100%. Guardamos o valor cru para auditoria (dy_mes_informe) e não o usamos.
• O DY é uma foto corrente, não série histórica: a B3 só entrega os rendimentos recentes (~12 meses). O P/VP, esse sim, é histórico e ponto-no-tempo. A assimetria está declarada de propósito — é honesta com o que cada fonte dá.
• Rendimento acima de 30% ao ano recebe a flag dy_extremo: quase sempre é distribuição extraordinária (venda de imóvel, amortização classificada como rendimento), não yield recorrente.

Vacância (só fundo de tijolo)

A vacância mede quanto da área do fundo está desocupada — a métrica de saúde do fundo de tijolo (logística, shoppings, lajes). Vem do informe trimestral da CVM (inf_trimestral_fii_imovel), que reporta, por imóvel, o percentual de vacância, a inadimplência e a área.

vacância do fundo = Σ(vacância do imóvel × área) ÷ Σ(área)

• Média ponderada por área (m² vago sobre m² total), não média simples: um galpão de 130 mil m² pesa mais que uma laje de 500 m².
• Ponto-no-tempo pela data de entrega do informe trimestral, como o resto.
• Só fundo de tijolo tem. Fundo de papel (CRI/recebíveis) não tem imóvel e portanto não tem vacância — ausência honesta, como banco não tem ROIC.

O campo da CVM tem semântica inconsistente — e nós flagamos

Este é o ponto que separa dado auditável de número torto. O campo Percentual_Vacancia não tem significado uniforme entre administradores: uns reportam a fração real de vacância (0,124 = 12,4%); outros marcam 0 ou 1 — aparentemente ocupação, não vacância (a XP Malls marca 1 em shopping lotado). Somar isso cegamente publicaria "91% de vacância" num shopping cheio. Então:

• Fundo-trimestre cuja vacância é dominada por imóvel a ~100% recebe a flag vacancia_suspeita (provável semântica invertida na fonte).
• Vacância agregada ≥ 70% recebe vacancia_extrema — imóvel de renda operando a 70%+ de vacância é fundo morto ou erro de reporte (o valor 0,909179 idêntico por quatro trimestres seguidos denuncia um campo estático, não vacância real).
• Número flagado não entra nas medianas por segmento nem no ranking; aparece na página do fundo com a flag, nunca limpo. Distress moderado e real (um edifício a 55%) segue limpo — é sinal, não ruído.
• Inadimplência é secundária; a fonte às vezes traz negativo (estorno/erro): fora de [0,1] vira nulo, nunca é estimada.

Cap rate NÃO entra. Cap rate = resultado operacional líquido ÷ valor de mercado do imóvel. O informe não traz esses dois estruturados; construir exigiria estimar o NOI e o valor de mercado — chute. Fica de fora, declarado, como qualquer número que não temos a fonte para sustentar.

Rendimento de FII é distribuição de CAIXA, não lucro contábil. Um FII é obrigado a distribuir ao menos 95% do resultado de caixa semestral; o rendimento mensal sai do aluguel e dos juros recebidos, não de um lucro de competência. Por isso o DY de FII e o dividend yield de ação, embora tenham a mesma fórmula, medem coisas diferentes — não os compare lado a lado sem essa ressalva.

Segmento

Usamos o Segmento de Atuação declarado pelo próprio fundo no informe (Logística, Shoppings, Escritórios, Residencial, Hospital, Hotel, Educacional, Varejo, Multicategoria, Outros). Não construímos taxonomia própria: são os valores oficiais da CVM, usados como estão, para o ranking comparar fundo com par do mesmo segmento.

O que NÃO está aqui (ausência honesta)

• Cap rate — exigiria NOI e valor de mercado do imóvel, que o informe não traz estruturado; não é estimado. (Vacância, essa sim, já está — ver acima.)
• DY histórico — a fonte de rendimentos da B3 não entrega histórico longo; publicar série seria inventar o que não temos.
• Fundo de papel (CRI) não tem vacância nem cap rate — como banco não tem ROIC. A ausência é da natureza do ativo, não uma falha de cobertura.
• Cobertura parcial — fundo recém-listado, sem negociação, ou sem resposta da B3 para rendimentos entra no cadastro mas pode ficar sem P/VP ou sem DY. A limitação fica registrada nas flags, nunca escondida.

Flags dos números de FII

Este serviço publica dados e metodologia; não é recomendação de investimento.