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P/VP de FII: o que é, como ler o desconto e as armadilhas
É o múltiplo mais citado para dizer se um fundo imobiliário está "com desconto". Também é o mais mal lido — porque comprar abaixo do valor patrimonial só é barganha se aquele valor patrimonial for real.
O que P/VP significa num FII
O VP/cota não é opinião: sai do informe mensal que o fundo entrega à CVM. No Dados B3, o preço usado nessa conta é o do 1º pregão após a publicação real do informe — nunca um preço de hoje casado com um patrimônio antigo. É a mesma disciplina de ponto-no-tempo que aplicamos às ações: sem look-ahead, o número não sabe o futuro.
Por que é diferente do P/VP de uma ação
Numa empresa comum, o patrimônio contábil é em boa parte custo histórico — o que foi pago pelos ativos anos atrás. Num FII, o "livro" é quase todo o valor de avaliação dos imóveis (ou, no fundo de papel, a carteira de CRI marcada a mercado), reavaliado periodicamente. Ou seja: o VP/cota já tenta refletir o valor atual dos ativos. Por isso P/VP abaixo de 1 significa, literalmente, que o mercado precifica o fundo abaixo do valor declarado dos seus próprios ativos.
Acima de 1,0 pode ser justo
O espelho também vale: um fundo com portfólio de qualidade, bem localizado e com fila de locatários pode negociar a P/VP 1,1 ou 1,2 sem estar "caro". O mercado paga ágio por ativos que ele confia que valem mais do que a última avaliação registrou. Como nas ações, o múltiplo tem que ser lido junto da qualidade dos ativos e do risco — não isolado.
O invariante que checamos
A conta tem uma trava. O patrimônio líquido total dividido pelo número de cotas tem que bater com o VP/cota informado pelo fundo. Quando não bate, o número é sinalizado, não escondido — preferimos mostrar a inconsistência a publicar um P/VP que parece limpo mas se apoia em dados que não fecham entre si.
Tijolo e papel: mesma fórmula, sentidos diferentes
De onde vem o patrimônio muda tudo. Num fundo de tijolo, o VP é avaliação de imóveis — e aí vacância e inadimplência pesam sobre o valor. Num fundo de papel (CRI), o VP é uma carteira de recebíveis marcada a uma curva de juros, e tende a colar em 1,0 a não ser que haja estresse de crédito. A fórmula é idêntica; a leitura, não. Detalhamos isso em Tijolo vs papel.
Limitações honestas
- O VP/cota é tão bom quanto a avaliação por trás dele — que é periódica e pode estar defasada.
- P/VP não diz nada sobre o preço futuro nem sobre a renda que o fundo distribui.
- Não é recomendação. "Desconto" pela conta pode ser risco embutido na realidade.