Dados B3 › Guias › Tijolo vs papel
Guia · Fundos imobiliários
Tijolo vs papel: as duas famílias de FII e como não comparar errado
Quase todo fundo imobiliário cabe em uma de duas famílias: tem imóvel ou tem dívida. A confusão começa quando alguém compara a vacância de um com o dividend yield do outro — métricas que nem sempre fazem sentido nos dois lados.
As duas famílias (e mais duas)
- Tijolo — dono de imóvel físico: logística, shoppings, lajes corporativas, galpões. A renda é aluguel.
- Papel — dono de CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários), ou seja, dívida imobiliária. A renda é juros sobre os recebíveis.
- Híbrido — mistura tijolo e papel na mesma carteira.
- FoF (fundo de fundos) — carteira de cotas de outros FIIs.
Tijolo: aluguel, vacância e cap rate
No fundo de tijolo a renda vem do aluguel, então o que importa é o imóvel. As métricas-chave são a vacância (quanto está vazio), a inadimplência (quanto o locatário deixa de pagar), a indexação dos contratos (IGP-M ou IPCA), o cap rate (renda anual ÷ valor do imóvel) e a qualidade e localização dos ativos. O Dados B3 mostra a vacância por fundo a partir do informe trimestral que o fundo entrega à CVM, com o valor no tempo certo — ponto-no-tempo, sem look-ahead.
Papel: crédito, indexação e duration
No fundo de papel a renda é o juro dos recebíveis. O que dirige o resultado é outra coisa: o risco de crédito dos devedores, a indexação da carteira (CDI ou IPCA + spread) e a duration (prazo médio). Um fundo de papel não tem vacância nem cap rate — e essa ausência é honesta, é a natureza do ativo. É o mesmo princípio pelo qual, neste site, um banco não tem ROIC: não é dado faltando, é métrica que não se aplica.
Como P/VP e DY mudam de sentido
O mesmo múltiplo lê diferente em cada família. O patrimônio de um fundo de papel acompanha a curva de juros dos seus títulos, então o P/VP cola em ~1,0 a não ser que haja estresse de crédito. Já o patrimônio de um fundo de tijolo é baseado em avaliação de imóvel e pode divergir mais do preço — daí P/VP de 0,7 ou 1,2 serem comuns. Mais sobre isso em P/VP de FII.
E o dividend yield de FII precisa de uma correção de leitura: ele é caixa distribuído, não lucro contábil. Por lei, o fundo distribui ao menos 95% do resultado de caixa apurado semestralmente, e para a pessoa física esse rendimento é isento de imposto de renda. O número que você vê é dinheiro que caiu na conta — não uma linha de balanço.
O recado prático
Case a métrica com a família. Não compare a vacância de um fundo de logística com a de um fundo de CRI — o de CRI não tem vacância. E não leia um yield alto de fundo de papel como estritamente "melhor" que um yield menor de fundo de tijolo: são riscos diferentes, com fontes de renda diferentes. A comparação justa é dentro da mesma família primeiro.
Limitações honestas
- Vacância e cap rate só descrevem tijolo; crédito e duration só descrevem papel.
- Dados de vacância e patrimônio são periódicos e retrospectivos — não preveem o futuro.
- Não é recomendação. Yield maior não é sinônimo de retorno melhor.