O informe da CVM por trás dos números de FII

Todo múltiplo de fundo imobiliário — P/VP, valor patrimonial, vacância — nasce em um documento público que quase nenhum agregador mostra: o informe que o fundo entrega à CVM. Entender esse documento é entender de onde vem o número, e por que ele pode (ou não) ser confiável.

O que é o informe mensal

Todo FII listado é obrigado, pela Instrução CVM 472, a entregar um informe mensal estruturado. Não é uma reportagem nem uma opinião do gestor: é um arquivo padronizado, com campos fixos, que vira dado público. Entre os campos que mais importam para quem analisa:

Patrimônio líquido — quanto vale o fundo depois de descontadas as obrigações.
Número de cotas — em quantas partes o patrimônio está dividido.
Valor patrimonial da cota (VP/cota) — o patrimônio líquido dividido pelo número de cotas; é o "livro" do fundo.
Número de cotistas — quantos investidores detêm o fundo.
Segmento de atuação — lajes corporativas, logística, papel (CRI), shoppings, e assim por diante.
ISIN — o código internacional que identifica a cota sem ambiguidade.
Data_Entrega — a data em que o informe efetivamente se tornou público. É o campo mais subestimado, e o mais importante.

O informe trimestral e a vacância

O informe mensal dá o retrato agregado do fundo. O informe trimestral desce ao nível do imóvel: detalha, propriedade por propriedade, a vacância, a inadimplência e a área. É desse documento que sai a métrica de vacância — não de uma estimativa, mas do que o próprio fundo declarou por ativo. Quando você vê "vacância física de 12%", a origem é aqui.

Por que a Data_Entrega muda tudo

O informe descreve um mês de referência. Mas o mercado só sabe daqueles números no dia em que eles são entregues — e essa data quase sempre é dias ou semanas depois do fim do mês. Ignorar isso é o erro silencioso de quase todo agregador.

preço pareado = 1º pregão em ou após a Data_Entrega

No Dados B3, o preço que casamos com o VP/cota de um fundo é o do primeiro pregão em ou depois da Data_Entrega — nunca o preço no fim do mês de referência, que o mercado ainda não poderia conhecer. Isso elimina o look-ahead: o múltiplo só usa informação que já era pública quando foi calculado. É a mesma disciplina de ponto-no-tempo que aplicamos às ações.

O problema da caixa-preta. A maioria dos agregadores mostra um "P/VP" pronto, sem dizer qual preço, de qual dia, casado com qual informe. Se você não consegue ver como e quando o número foi montado, não consegue auditá-lo — e um múltiplo que ninguém pode reconstruir é fé, não dado.

Por que isso torna o dado auditável

Nada disso é segredo. O informe bruto está em dados.cvm.gov.br: público, gratuito e estruturado. Qualquer pessoa pode baixar o arquivo e refazer a conta. O diferencial do Dados B3 não é ter um dado que ninguém tem — é o processamento disciplinado e de metodologia aberta da mesma fonte pública: pareamento ponto-no-tempo, e testes de invariante que travam o número quando o patrimônio dividido pelas cotas não bate com o VP/cota informado. Quando não fecha, sinalizamos em vez de esconder.

Do documento ao número que você lê

É útil ver o caminho inteiro: o fundo entrega o informe à CVM → o arquivo vira dado público com sua Data_Entrega → casamos o VP/cota com o preço do primeiro pregão a partir dessa data → o resultado passa pelos testes de invariante → vira o múltiplo que aparece na página do fundo. Detalhamos cada passo em /metodologia/fiis, e mostramos como ler o resultado em P/VP de FII e Como analisar um FII.

Ver os FIIs

Limitações honestas

O informe é tão bom quanto o que o fundo declarou; a avaliação dos imóveis é periódica e pode estar defasada.
A Data_Entrega alinha o dado no tempo, mas não garante que a avaliação por trás do patrimônio esteja atualizada.
Nada aqui é recomendação. O informe explica de onde vem o número — não diz se o fundo é um bom investimento.