Guia · Fundos imobiliários
Imposto de renda em FII: rendimento isento e ganho de capital
O imposto sobre fundo imobiliário confunde porque ele acontece em dois momentos diferentes, com regras opostas: o rendimento que cai todo mês pode ser isento, mas o lucro na venda da cota é tributado. Este guia separa os dois, com as regras vigentes em 2026.
1. Os dois momentos de imposto
Existem dois fatos geradores completamente distintos num FII, e confundi-los é o erro mais comum:
- O rendimento mensal (a distribuição que o fundo paga aos cotistas) — em regra, isento de IR para pessoa física.
- O ganho na venda da cota (vender por mais do que pagou) — tributado, sempre.
Ou seja: receber é uma coisa, vender é outra. As duas seções seguintes tratam de cada uma.
2. O rendimento mensal e a isenção
A distribuição mensal de um FII é isenta de imposto de renda para a pessoa física, com base na Lei nº 11.033/2004, ainda em vigor em 2026 — desde que três condições sejam atendidas ao mesmo tempo:
- (a) as cotas do fundo são negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado;
- (b) o fundo tem, no mínimo, 100 cotistas;
- (c) o beneficiário pessoa física não detém 10% ou mais das cotas do fundo (nem dos direitos sobre os rendimentos).
Se qualquer uma dessas condições falhar, a distribuição deixa de ser isenta e passa a ser tributada. Para o pequeno investidor comum, as três costumam ser atendidas naturalmente — mas quem concentra uma fatia grande de um fundo precisa olhar a condição (c) com atenção.
3. A reforma e o que NÃO mudou
Houve muito ruído sobre "o fim da isenção dos FIIs". Vale separar o que de fato aconteceu:
- A reforma tributária de 2025 (Lei nº 15.270/2025), em vigor desde janeiro de 2026, passou a tributar dividendos de empresas — com retenção de 10% sobre pagamentos acima de R$ 50.000 por mês de uma mesma empresa para a pessoa física. Mas ela manteve a isenção dos FIIs.
- Uma medida separada (MP nº 1.303/2025) chegou a propor tributar o rendimento de FII, mas caducou depois de a Câmara rejeitá-la em outubro de 2025.
Resultado líquido: a isenção do rendimento mensal do FII, sob as três condições acima, sobreviveu e continua vigente em 2026.
4. Ganho de capital na venda: 20% e DARF
Aqui a regra é oposta à do rendimento. Quando você vende cotas com lucro, o ganho de capital (preço de venda menos o custo) é tributado a uma alíquota fixa de 20%, independentemente do valor.
Um detalhe importante: não existe, para FIIs, a isenção de vendas pequenas que vale para ações (aquela de até R$ 20.000 por mês). No FII, qualquer lucro na venda é tributado.
O imposto é apurado e pago pelo próprio investidor, via DARF (código 6015), até o último dia útil do mês seguinte ao da venda. Na liquidação, a corretora retém um valor mínimo de 0,005% — o chamado "dedo-duro". Esse valor não é o imposto: é apenas um recolhimento simbólico que serve de alerta à Receita de que houve operação. O imposto de verdade é você quem calcula e recolhe.
5. Como aparece na declaração anual
Na declaração de imposto de renda, cada parte vai a uma ficha diferente:
- As cotas que você possui entram em Bens e Direitos.
- Os rendimentos mensais isentos entram em Rendimentos Isentos e Não Tributáveis.
- Os ganhos de capital tributáveis (lucro na venda) entram em Renda Variável / Ganhos de Capital.
6. Onde este guia termina
Este material explica a mecânica geral do imposto sobre FII com base nas regras vigentes em 2026 — não substitui a orientação de um contador para o seu caso concreto. Regras tributárias mudam, e há situações particulares (por exemplo, cotista com participação relevante ou fundos com estrutura atípica) que exigem análise específica. Para entender de onde vêm os números dos fundos, veja o informe da CVM e a metodologia; para começar a olhar os fundos, veja P/VP de FII e Tijolo vs papel.